万科是房地产企业中进入养老行业最早、研究最深，其不少项目，甚至成为行业学习的榜样，万科涉足了养老的多个领域，多种业务形态同时展开，取得了不错的成绩，但是万科总裁郁亮先生仍然强调：

　　今年10月，上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园——社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”。通过小区内万科活动中心改造，增补养老机构，为小区客户提供养老服务。据悉，这也是国内第一次在已有小区进行升级的养老项目尝试。

　　“万科要将养老产业建设成一个全新的品牌，旗下各种细分的产品线可以适配不同需求的老人和家庭。”上海万科副总经理许青川表示。

　　早在2010年，北京万科推出“幸福汇”项目，自持老年公寓，同时配备护理机构、健康会所等适合老年人的服务设施。

　　2012年，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，拟投资120亿元打造100万平方米健康养老住宅社区及文化创意产业项目。

　　“目前国内养老地产面临的一个问题是，我们客户未富先老，就算能够承受养老服务的客户，也有很多不愿意多花销进行养老。”许青川告诉《第一财经日报》记者，“相比于国外比较成熟的养老模式，万科目前更多的是探索。”

　　落户万科城市花园的养老服务中心可同时接纳20位老人的日间照料及30位老人的短期托付。在满足老人得到护理的同时还保证了老人在一个熟悉的环境 里，这样老人和子女可以有更多的交流机会。白天老人可以在服务中心接受照料服务，晚上可以与子女同住。而短期托付则更多是针对子女出差、旅游等情况，给老 人提供全天候照顾。

　　万科方面称，进行日间照料服务的老人每个月收费2500元，进行托付照料的老人每个月收费4500~9000元不等，主要是依据服务的内容和所住的 房间来决定。万科方面称，“适老化”产品在目前看来还是一个投入的生意，短期内很难盈利，甚至盈利模式都没有确定，但万科希望通过“试水”具备做这种产品 的能力。

　　如果按照该中心满员计算，若所有托付照料老人都选择每月4500元标准，日间照料老人为每月2500元，则该中心每月营收185000元。

　　“事实上，万科这样的操作无疑是轻资产运营下养老项目的尝试，更多的也是寻求未来可持续性的盈利模式。”业内人士分析称，“住宅地产饱和必然迫使大家转型寻找更多的突破。”

　　盈利方面，许青川表示，该项目通过外包餐饮保洁、两人共用一间卫生间等方式，尽量降低运营成本，完成盈利目标。他同时提到，一个单项目要盈利很难，上海万科拟把该养老项目复制到上海其他万科楼盘，进行标准化规模管理，连锁经营。

　　万科方面数据称，该项目20个日间照料服务名额100%全部约满，30个短期托付照料床位已有60%被预约登记。

　　“养老和医疗一直是前景可观的行业，也是未来盈利能力强的行业，地产商进入也是未来转型的一种选择。”香港惠理投资研究中心研究员乐威告诉记者，“万科这样在已有小区改造，实际上耗资并不大，但在餐饮外包方面食品安全还是非常谨慎的，尤其是老年人。”

　　万科在运营的项目达到103个，但大多数并不赚钱。万科集团养老事业合伙人王永飚告诉记者，位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树两个养老项目已实现现金流回正，算是打破了行业盈利难的“魔咒”。“上海万科城市花园 智汇坊 前期投入600万，而杭州随园嘉树项目投入了5亿的资金，前期压力非常大。”

　　值得注意的是，万科实现现金流回正的两个项目，并不包括物业本身的投入。王永飚表示，土地及建造成本比较高，这也是万科对养老地产持保留态度的核心原因，养老首先需要的是轻资产的服务。

　　城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。

　　他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。

　　但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。

　　智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。

　　也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。

　　多功能厅是老人进行日常活动（包括看电视、聊天、做检查等）的空间。老人们在这里齐聚一堂，热闹的活动场景不仅起到了对外的良好展示作用，而且利于激发老人们的生活积极性，保持他们的身心健康。

　　公共空间的设置也考虑了“喜动”和“喜静”两类老人的不同需求。喜动的老人以及需要护理的老人，可以集中在热闹的多功能厅进行活动。而喜静的老人则可以选择到较为安静、独立的阅览室兼书法室进行读书、写大字等活动。

　　为了满足老人的午休需求，智汇坊不仅设置了床位，而且在午休区配置了部分沙发，这在一定程度上起到了节约空间的作用。

　　入住老人区采用向心式布局，8~10个居室围合着中部的起居厅和餐厅，形成了组团化的居家氛围。这种布局有利于组团中的老人进行交流、相互熟悉，形成“大家庭”的感觉，也利于护理人员集中照顾一个组团中的老人。

　　与智汇坊开在万科小区内不同，成都万科幸福家智者公寓是全托服务的养老项目，并且走出了万科社区，选址在市中心的一处商住楼里，并引入了全托服务。

　　万科幸福家智者公寓的位置选址在天涯石北街156号，靠近成都市第二人民医院，这里原来是一处商住楼，万科将该办公楼的第4~5层租下来，重新装修改造成了照护中心和智者公寓。

　　万科幸福家智者公寓目前的总面积有1300平方米，共有18个房间，分为单人间、双人间、三人间和四人间，共有47个床位，在这里既接受长者的日托，全托，病后看护理疗，还可以接收老人在家的居家看护，提供健康、医疗、康复、膳食、家政和跑腿各种服务。

　　三餐都是由专业的万科的营养配餐中心提供，在一个专门的区域进行分餐、配餐之后送到每一位长者的手上。每天的菜单摆放在洗手池旁边，由此培养老人饭前洗手，饭后漱口的好习惯。

　　这里每个房间都配有卫生间，但考虑到安全的问题，洗澡必须到公共浴室，全部都有单独的隔间，实行预约制，会有专人陪护，如果有需求，甚至可以由工作人员帮助长者洗澡。

　　入住万科幸福家智者公寓的老人，都将会配备一个智能手环，这个智能手环具有三大主要功能，其最主要的就是将长者的各类信息与智者公寓的看护人员以及老人的子女进行联通共享，可以让老人的子女在第一时间了解到父母的最新情况。

　　戴上智能手环，首先可以实现的是每天的血压、血糖等测量数据可以实现数据库上传，并与老人子女的手机连接，让其第一时间得到信息。

　　与此同时，老人还可以通过智能手环上的按键呼叫看护人员，看护人员第一时间可以定位到呼叫老人并提供帮助，而每次呼叫发生，老人的子女也能够在自己的手机上得到通知，包括居家看护老人，也可以通过这个手环呼叫看护人员上门服务。

　　万科幸福公寓有一套来自日本的可穿戴设备，通过穿戴这套设备，年轻人可以提前感受到年老后的身体机能状态

　　另外，万科幸福家智者公寓的看护理念并不是在帮长者完成一切日常活动，而是通过各种方式启迪长者的自理能力，通过让长者更多地实现自力更生，来获得生活的自信和成就感。

　　智能化关怀产品主要指专为老年人日常生活智能化管理而开发的系统，包含各种感应器和探测器，安防监控以及其他辅助设备。

　　A.床头应急呼救系统：当老人遇紧急情况，能够方便触按床头紧急呼救按钮，每层设置站，工作台处的机器与户内报警按钮联动，显示发生紧急情况的位置，随后工作人员会第一时间处理紧急情况，为老人提供照应。

　　B.老人行动感知探测器：老年人如厕次数会比较频繁，而在卫生间发生跌倒等危险的概率会大于在其他功能房间，因此，在卫生间门口设计了感知探测器，根据设定的探测器感应间隔时间，识别屋内老人在卫生间内发生意外而不能行动或者在设定时间内没有行动的情况，系统会自动收集信息发送到站，方便护理人员及时进行检查，排除危险情况。

　　餐桌设计成四角圆弧，也是避免直角可能带来的磕碰伤害，而将四边做成内凹圆弧形，使老人坐下后双手可以搭在桌面上，坐得更稳定，也防止老人打盹时滑倒；

　　墙面设连续扶手，高度850毫米，且最好为圆形，方便扶握；幸福家采用了日本进口带光触媒功能的PVC扶手；

　　万科社区养老中心规模都不大，一般只设置50个床位左右，可同时接纳20位老人的日间照料及30位老人的短期托付。白天老人可以在服务中心接受照料服务，晚上可以与子女同住。而短期托付则更多是针对子女出差、旅游等情况，给老人提供全天候照顾。

　　进行日间照料服务的老人每个月收费2500元，进行托付照料的老人每个月收费4500~9000元不等，主要是依据服务的内容和所住的房间来决定。如果按照该中心满员计算，若所有托付照料老人都选择每月4500元标准，日间照料老人为每月2500元，则该中心每月营收185000元。

　　万科智汇坊通过外包餐饮保洁、两人共用一间卫生间等方式，尽量降低运营成本，完成盈利目标。目前万科已经在6个城市推进社区养老，准备标准化规模管理，连锁经营。

　　万科养老中心可以依托于互联网将其覆盖周边许多社区，服务内容也会不断增加。比如万科幸福家智者公寓主要提供24小时全托服务、日托服务、长者关怀、营养膳食等方面提供服务。除此之外，幸福家还提供居家改造、上门居家服务、照护服务、适老产品等等。未来许多的服务通过机构源源不断输出，可能会构成新的盈利模式。

　　养老地产在城市老龄化的进程中将会拥有越来越大的市场，但是如何下好“养老”这盘棋？万科社区养老模式的探索，可能是一次不错的尝试。但在这尝试背后，依旧有一些问题需要我们去持续关注、深入探讨。